来源：现代物流报

       我国物流发展现状、存在问题及分析
　　物流园区是我国物流业发展的一种重要形式，其集约化、规模化、组织化的优势，带动物流企业集群式发展，促使物流产业集聚效应产生，因此也成为推动物流业转型升级的重要载体。
　　从物流园区的发展历程来看，我国物流园区的发展也才10年。虽然起步较晚，但物流园区发展速度非常快，园区数量成倍增长，且投入运营的园区越来越多。
　　物流园区受到政府、企业的热烈追捧，规划建设现代物流园区成为很多省份地区推进现代物流发展的关键举措。园区热持久不退。
　　物流园区虽然数量多，但真正从事物流业务运作的园区并不多。
　　据统计，截至2011年，挂名为物流园区、物流基地的园区共有4218个，平均每个地级市有12.6个物流类园区。
　　不少物流园区是打着物流名义圈占土地，50%以上的园区占地规模超过1000亩，园区平均空置率仍达到60%。
　　物流园区虽然数量多，但真正具有人气的物流园区并不多见，真正把市场培育起来物流园区少之又少，运营效益很难实现。具体表现为：招商不理想，缺乏企业入驻；经营管理不善，企业入驻后退场；入不敷出，投入产出差距大。

　　物流园区运营不佳主要在于两方面原因：
　　一、从项目流程看，园区项目实施还不够科学、规范和严谨。
　　物流园区项目涉及规划设计、工程建设、营销招商、运营等多个环节，由于在每个环节考虑时缺乏规范性、科学性、严谨性，而且各个环节之间缺少关联，导致项目无法实施或是无法运营。具体表现为：物流园区定位不清晰，规划缺乏科学性；物流园区盲目追求规模，与实际所需求的用地规模脱节；物流园区功能产品设计不合理，无法满足客户需求；物流园区运营服务创新不足，综合服务能力欠缺。
　　二、从各相关方看，园区相关方诉求与园区自身特性不相符。
　　物流园区是一个服务平台，有其公共性、社会性和基础性特征，而政府或园区投资主体运作园区的出发点和诉求与物流园区自身的特性不相符，从而产生矛盾，影响了园区健康发展。具体表现为：政府只将园区项目当作一般的招商引资项目、工业项目，在政策支持上与园区的基础设施性和产业服务特性相违背；物流园区投资主体片面追求项目投资回报的"短、平、快"，在投资、经营决策上与园区的"投资大、回报周期长"的特性相违背。

　　物流园区的长效发展路径探讨
　　物流园区长效发展是一项系统工程。物流园区是一个服务平台，一个产业创新的商业生态系统，要完整打造这样一个商业生态系统是一项系统工程，涉及流程长，环节多，周期长。需要政府、投资主体、运营主体协同运作，共同努力实现园区的长效发展。
　　一、政府项目招商时考虑物流园区的特性。
　　物流园区具有基础性、公共性特点，在国外一般作为城市基础设施工程和产业公共服务项目，由政府投资。在我国，这更适合"政府创造环境、企业创新服务"的运作模式。
　　地方政府要像关注为人流服务的"客运站、机场、高铁站"的建设一样，来关注服务于物流的"物流园区、公路港"的建设，为其创造环境、提供支持。
　　政府要重新考虑对物流园区项目的招商定位，应将物流园区作为城市基础设施工程和产业公共服务平台来打造。
　　根据当地经济发展要求，对物流园区进行统筹规划。对符合要求的园区项目给予土地、税费、投融资等方面政策支持，对项目的投资强度、容积率等规划建设指标不能按照一般招商项目予以限制。
　　做好监管职能，对不符合要求的园区项目要坚决放弃，防止资源浪费。
　　二、投资主体应更关注园区资源整合和服务创新。
　　投资主体在投资决策时应考虑战略性投资；更关注园区资源整合和服务创新，要将园区作为产业服务平台来打造，要形成一个从培育创新环境、引导创新资源,　到壮大创新主体、利用创新资源、优化创新环境的生态循环，打造一个具有创新力的商业生态系统。
　　

       物流园区规划实施的关键环节
　　基于物流园区运作流程，对流程每个环节进行科学设计，确保园区项目落地，实现成功运营。
　　一、综合考虑区域经济发展及物流需求特点，科学规划物流园区。
　　物流园区进行规划时，既要符合区域经济产业发展要求，也要满足区域物流市场需求。因此，对于园区规划必须考虑两方面：
　　1.必须对区域物流需求和发展情况进行系统全面的调研诊断。
　　2.规划必须结合区域经济发展规划、城市发展规划、产业规划、交通规划等结合起来。
　　对物流园区的定位基本可总结为三类：运输枢纽型：以某运输方式为核心形成的物流园区；产业服务型：依托于某个产业或是服务某种物流需求而形成的物流园区；城市配送型：依托于区域性中心城市形成的物流园区。
　　二、设立"三个三"的标准，实现物流园区科学选址。
　　三个优势条件：具备经济圈的优势；交通圈的优势；政策机制优势
　　三项物流资源支撑：物流服务企业资源；物流设备设施资源；工商企业货物资源
　　三类创新资源协同：政府行政管理职能；中介组织服务职能；平台营销服务职能
　　三、重点做好"功能定位、产品设计、规模设定"三篇文章。
　　功能定位、产品设计、规模设定关乎后续工程建设和客户招商，要重点关注：深入市场调研；明确客户需求；业务操作模式；业务操作习惯；明确功能定位；形成产品设计参数标准；确定产品规模；制定项目设计任务书
　　四、完整设计园区商业模式，实现园区经济效益与社会效益的结合。
　　完整商业模式设计涉及到业务如何开展、服务如何设计、如何投入、如何产出、如何赢利、政策体系如何设定、资本何时进入何时退出等等内容，这是园区投资主体最为关心的，也关系到园区能否运营成功。
　　在进行商业模式设计时，首先要满足入驻企业的运营需要；要明确项目有较好的投资回报，还要确保项目对区域经济发展、城市建设有长效作用。
　　五、洞悉不同类型的客户特性，进行精准的选商与招商。
　　首先进行客户定位分析，清楚客户类型、消费习惯，同时，进行产品、服务的卖点梳理，针对不同客户指定不同营销策略。
　　六、打造平台运营服务体系，持续推进客户服务创新。
　　根据平台所处不同阶段，推进不同服务与产品，形成完整客户服务体系。
　　七、循序渐进，层层打造园区信息化平台。
　　1.单基地运营管理系统；2.多基地运营管理系统营；3.物流交易管理系统；4.物流企业管理系统；5.公共服务系统。
　　八、持续改进，不断提升园区运营管理体系的标准化。
　　园区运营管理涉及客户管理、安全管理、基础管理、财务管理、物业管理、运行维护管理等方方面面，为提高管理效率，对于园区管理要形成标准化、规范化的流程和体系。