后来，业内通过实践对物流地产进行了更为准确的总结。"物流地产并不是一个‘高大上的产业，这是一个需要默默耕耘，并为他人做嫁衣的产业。"

不过如今，物流地产迎来了全新的发展机遇期，国家层面数次强调物流业发展的重要性，以及电子商务的迅速增长。这些都帮助物流地产渐渐从幕后走向舞台，为众人所熟识。

需求刺激物流地产进入"快车道"

近几年，中国的电子商务在以惊人的速度爆发式增长，这给物流业带来旺盛的需求刺激，从阿里巴巴"双十一"销售额的增长便能看出这种"刺激"的效果。

据悉，阿里巴巴2014年11月11日的交易额为571亿元，当天产生的包裹量达到2.78亿个，而2010年11月11日产生的包裹量仅为1000万件。

另据统计，2014年全国快递业务量完成140亿件，首次超过美国，跃居世界第一；快递最高日处理量超过1亿件，同比增长52%。中国快递业务量从10亿件增至100亿件仅用了8年时间，截至2014年11月，全国快递累计业务量已经连续45个月同比平均增幅超过50%。

需求大幅提升的同时，也对物流行业的发展水平提出更高的要求。而物流地产作为物流链条的一个重要组成部分，其发展水平较美国等发达国家还有明显差距，还不足以支撑日益旺盛的物流需求。

据《中国采购发展报告》显示，中国现有的5.5亿平方米的物流仓储设施中能达到国际化标准的不足2%，这些达标的仓储存量仅相当于美国波士顿一个城市的水平，且其中60%还是位于一线城市。

强劲的市场刚需加上仓储存量的短缺，无疑是物流地产蓬勃发展的强大推动力，与此同时，国家也在从政策层面不断鼓励物流地产的发展。

2014年9月，国务院印发《物流业发展中长期规划》，《规划》明确了物流业的发展方向，并将推动物流仓储朝着专业化、智能化的方向快速前进。在此之前，2014年9月，商务部发布《关于促进商贸物流发展的实施意见》；2013年9月，发改委发布《关于印发全国物流园区发展规划的通知》 这一系列利好政策的出台，将进一步推动物流地产的发展。

中国物流与采购联合会副会长贺登才表示，在今后一个时期，中国物流业将处于产业地位的提升期、现代物流服务体系的形成期和物流强国的建设期。

群雄角逐各有所需

随着"曝光度"的不断增加，炙手可热的物流行业与廉价的工业用地组合而成的物流地产，也越发受到各路资本的青睐。

2013年，阿里巴巴与众多公司联手打造全国物流配送网络--菜鸟网络；美国凯雷投资集团与上海宇培集团合作，拟在中国建设17个物流仓库。2014年，腾讯入股商贸巨头华南城；卓尔集团转型着重发展商贸物流等等，若再加上地方政府主导建设物流地产的案列，那更将数不胜数。

各企业不断涌入物流地产领域，自然是该领域有着吸引他们的地方。中国物流学会副会长姜超峰称，物流地产目前没有一个明确的准入门槛，各领域的企业都能够进入。而物流园区的运营收入主要依靠物流业务，这种回报周期很长，因此很多企业进来的原因还是看好土地增值。

据了解，一块物流地产从拿地到招商完成，顺利的话也需要2-3年的时间，这段时间开发企业的资金压力非常大。一些外来企业不愿一直压着资金，项目建设完成后便迫不及待的进行出售以回笼资金，这便是业内所说的"圈地"行为。

不过，以"圈地"为目的的企业毕竟是少数，多数企业还是认准了物流地产的刚性需求。

据悉，菜鸟网络在启动时便提出，希望通过八到十年的建设，为中国物流行业打造出一个前所未有的智能物流骨干网络，使之能够支持日均300亿的网络零售额，并让全国任何一个地区做到24小时内送货必达。

另据卓尔发展的2014年中期报告显示，卓尔发展正在考虑将现有业务作出战略调整，通过引入战略伙伴或通过资产剥离的方式，降低非核心地产开发业务在整个集团业务中的比例，集中资源发展商贸物流批发市场平台及相关仓储、物流、电商和金融服务。

京东亚洲一号项目总监王银学对物流园区的建设主体进行过总结，其表示，目前建设物流园的主要有电商企业、第三方物流、地产商、政府以及投资机构。其中电商企业做物流园是因为真正的需求，第三方物流和地产商只是分一杯羹，政府是名利双收，投资机构则是为了盈利。

跨界不易

跨界而来的一些企业可能会拥有一些非物流地产专业内的优势，比如融资的能力、配建住宅的能力等，但是，物流地产招商和后期运营的能力是这些企业需要面临的短板。

业内人士认为，进入物流地产多年的一些老牌企业已经建立起一套其独有的开发标准，并积累了大量客户资源，而且物流地产的客户对开发企业的品牌黏度较高，所以新进入物流地产领域的企业在前期的招商和运营过程中一定会遇到阻碍。

确实，想在非专业领域中做出专业水准并非易事。如何真正融入物流地产领域，是每个企业入行前都必须思考的问题。

万科执行副总裁毛大庆曾表示，如果要做物流地产，万科会中规中矩的踏实的做。万科正与黑石探讨合作，向普洛斯做学习。"找地盖房是我们的基本能力，上游引入基金、下游有商户，我们用品牌优势做服务商，这是我们的思路"。

现在看来，若在物流领域没有一定基础的话，跨界确实很难。但也不可否认，各路资本的大举杀入会对当前的物流地产格局造成一定影响，很可能会有一些企业成功的融入进来。

市场风云变幻，物流地产会有怎样的变化，让时间来给我们解答。

中投顾问点评：企业提升物流地产发展，需要认识到潜在的困难并找到对策。第一，一线城市拿地困难，可以到具有潜力的二线城市去购买土地，比如武汉，很多国际化的开发商这两年涌入武汉，进行物流地产开发。第二，变通方式，与国内民营企业合资。通过合资持有物流地产开发项目的股权，释放资金压力。第三，直接收购破产、转型或者夕阳行业企业，将这些企业持有的物业进行改造和重建，达到新增供应的目的。