物流园区招商问题是横亘在运营方面前的重要问题，在我国，物流园区的高空置率给运营方带来不少困难，导致项目投资回报周期长、收益低下等现象出现，并且会严重阻碍物流园区的网络化联盟运营。
　　而导致物流园区招商难有诸多因素，项目前期定位不准、带有盲目性，园区设计同质化严重，招商团队实力弱，缺乏经验，园区缺乏系统的整体规划。这些因素都会导致物流园区陷入后期的招商运营困境。
　　专家认为，做好物流园区的前期市场分析是破解招商难题的前提和基础。首先应该深刻把握宏观经济发展环境，项目地的城市产业结构与市场客户需求，为物流园区招商做好铺垫；其次，要踏踏实实进行实地市场调研，分析项目周边的可能竞争对手及其相关企业，做到知己知彼；此外，要分析项目地的区位交通情况，解决潜在客户的交通基础。